借地人さんの悩みは、百人百様。

借地権をお持ちの方の高齢化が進む今日、いたるところでトラブルが顕在化しています。
その要因を紐解くと、借地人さんをとりまくさまざまな制約が複雑に絡み合って、円満解決の道も一筋縄にはいかないケースが多いようです。

• ・ 夫が他界し、いまは一人で借地住まい。将来がとても不安・・・。
• ・ 更新時期が迫っているが、まとまった現金もなく更新料をどうしよう・・・。
• ・ もしも要介護になったら、先々の地代負担が大きくなってしまう・・・。
• ・ 借地権にも相続税がかかると聞くと、子どもたちへの負担が心配・・・。
• ・ 母の急逝で借地権を相続。誰も住まないのに地代を払い続けるのもなぁ・・・。

• 　「使わないなら、借地を返してほしい」、「このまま借地経営を続けたい」。
  地主さんの意向が固く、借地権を有効活用したくても思うようにいかない・・・。

［1］借地権譲渡における地主承諾のポイント

借地権は非常にあいまいな部分が多い権利であり、様々な制約がありますが、特に、お手持ちの借地権を売却（譲渡）される場合は、地主さんとの間で具体的な条件を書面で取り交わすことが重要だと考えます。

これが慣習化され常識となれば、借地権の流動化は益々促進されると、セレコーポレーションは信じています。

［2］建て替えにおける地主承諾のポイント

「建て替え」に関する地主承諾は、①借地人さんが建て替える場合と、②借地権を購入した「新借地人さん」が建て替える場合では全く異なってきます。

①のケースは、売却（譲渡）承諾と同様のフローで問題ありませんが、②のケースの建て替え承諾はいつもらうのがよいでしょうか？

本来、建て替え承諾は、建て替える人が地主さんからもらうべきものです。しかしながら、借地権譲渡の場合、建物がとても古く建て替えを必要とするケースが一般的なため、譲渡承諾時に、建て替えに関する承諾も同時にもらっておかなければ、後々トラブルを引き起こす原因になりかねません。

セレコーポレーションでは、こうしたポイント以外の諸問題のひとつひとつに対するチェックリストをご用意して、万全の態勢で地主さん、借地人さんおよび新借地人さんの皆さまが安心できる環境を作ることで、借地権の流動化を促進していきます。

借地権の売却や有効活用を検討する場合、よく起こる問題として、建て替えに伴う資金調達の際に、金融機関から地主承諾を求められるケースがあります。

• ・譲渡を受けた新借地人さんが、地主承諾をもらえなかったらどうなるの？
• ・譲渡契約を交わした旧借地人さんが譲渡承諾料を支払った後、新借地人さんが地主承諾をもらえなかったどうなるの？
• ・譲渡契約を交わした後、新しい借地契約の内容（新地代、契約期間、更新条件、建築計画など）で、話がまとまらなかったどうなるの？

こうした点を金融機関が指摘する主たる理由は、融資期間中に地主さんと借地人さんとの間で交わされた契約が反故となってしまう「契約解除リスク」を回避するための保全措置として、要求されることが多く、交渉力が求められがちです。

こうしたより専門的な対応の必要性を考えると、借地権に精通したプロのアドバイスはとても大切です。ぜひ借地権の専門家チームが揃うセレコーポレーションまで、お気軽にお問合せください。